Pour tout projet de construction, une autorisation d’urbanisme ou permis de construire s’avère indispensable. Ce document délivré par la mairie approuve une nouvelle structure ou une réhabilitation de plus de 20m2. Le plan de masse fait partie des éléments essentiels constituant le dossier de la demande. Celui-ci joue, de ce fait, un rôle important dans le monde du bâtiment.
Définition d’un plan de masse
Un plan de masse est une représentation graphique en vue aérienne qui visualise l’ensemble de la propriété appelée parcelle cadastrale. Il aide à vérifier la conformité et la véracité de toutes les informations indiquées sur le terrain. À cet effet, il indique les dimensions, la mise en place de la maison, les aménagements autour du lieu ainsi que les annexes ou constructions secondaires.
Afin d’obtenir une déclaration préalable, deux plans de masse s’avèrent nécessaires. L’une doit décrire l’état actuel du terrain tandis que l’autre doit décrire l’état futur du terrain. Cette dernière s’accompagne d’un plan de coupe, une vue de profil du terrain.
Le contenu de ce plan
En tant que représentation graphique d’une parcelle cadastrale, un plan doit suivre la réglementation d’après l’article R.431-9 du code de l’urbanisme. La hauteur, la voie de circulation publique, l’emplacement ou même la servitude de passage doivent être représentés. Or, pour que les services d’urbanisme valident une demande de permis de construire, un plan de masse doit en général contenir les éléments suivants :
- Limite de terrain et de ses clôtures. L’administration contrôle la conformité des limites séparatives ainsi que des règles de recul.
- Accès aux constructions et au terrain. La représentation des différents accès doit être bien cohérente. Les services d’urbanismes étudieront chaque élément, que cela soit des servitudes ou des allées, dans le but d’assurer la sécurité des usagers.
- Constructions existantes permettent d’illustrer les structures présentes dont les annexes (abri de jardin, carport, garage, etc.) ainsi que le bâtiment principal.
- Réseaux existants ou à créer. Il s’agit du réseau d’alimentation en électricité, gaz, téléphone ou bien les réseaux d’approvisionnement en eau et en évacuation d’eau. Dans le cas où le projet nécessite une modification ou un raccordement, un tracé des réseaux doit s’inclure dans le plan de masse. Ainsi, l’administration pourra décider si une opération de viabilisation est requise.
- Aménagements extérieurs permettent d’illustrer l’emplacement des futurs aménagements ou ceux déjà présents tels qu’une piscine, poteau, balcon ou dalle.
- Plantations : requièrent une bonne représentation des plantations à venir et déjà existantes conformément au Code civil et au PLU ou Plan local d’urbanisme.
- Construction à venir ou modification. La validation de ce projet sur une parcelle s’effectuera auprès du service instructeur de la mairie. Ainsi, ce plan servira de preuve de l’implantation de la construction.
Les outils pour sa réalisation
La technologie facilite à la fois le travail des professionnels. Même si la conception d’un plan de masse peut s’effectuer à la main, il existe désormais des logiciels très favorables pour une réalisation en un rien de temps à savoir :
- Google Sketchup offre des possibilités pour la création des objets 3D de pointe.
- Autocad, un logiciel plan de masse DAO pour effectuer des dessins et des modélisations 2D et 3D.
- Archicad connut comme un logiciel BIM ou Building Information Modeling pour les professionnels de la construction.
- Inkscape pour dessiner un plan fait à la main en version numérique.
Les bases pour dessiner un plan de masse
En tant que dessin technique, un plan de masse doit être conçu par un architecte ou un géomètre expert. Un simple croquis à la main ne suffit pas, quelques bases sont à connaître pour sa réalisation.
Le choix de l’échelle
Dans un plan, l’indication de l’échelle reste primordiale. Le choix dépend de la surface de l’implantation du projet. Dans le cas d’un pavillon individuel, 1/200 permet de montrer tous les détails sur le terrain comme les arbres et les allées. Pourtant, s’il s’agit d’un projet de lotissement par exemple, 1/500 reste l’idéale.
Les ombres et les lignes
De façon schématique, l’ombre sert à apporter du volume au dessin comme c’est un plan de vue aérienne. Cela vient aussi à indiquer l’orientation en plus du nord géographique. Le plan doit aussi faire apparaître les cotes en trois dimensions soit la longueur, la largeur ainsi que la hauteur. Les distances jusqu’aux limites séparatives doivent aussi s’afficher dans ce plan. Pour cette limite, elle doit être représentée comme une ligne pointillée.
Autres éléments
Les bâtiments doivent également apparaître avec leurs emplacements exacts. Cela est aussi valable pour les arbres, les abris de jardins ainsi que les allées. Pour les raccordements concernant l’assainissement individuel, vous avez besoin d’indiquer l’emplacement suite à une autorisation accordée.
La différence entre plans de masse et les autres plans
Dans un projet de construction, différents plans existent afin de visualiser une parcelle. À part le plan de masse, le plan de situation et le plan cadastral sont aussi nécessaires.
Le plan de situation
À la différence du plan de masse, un plan de situation sert à représenter de façon générale une parcelle située sur une commune. Avec une échelle de 1/1000ème, ce plan visualise à une distance supérieure la parcelle par rapport à un terrain, une route ou une habitation. Selon le type d’autorisation d’urbanisme, ce plan se nomme PCM 1, PC 1 ou DP 1 contrairement au plan masse nommé PCM 2, PC 2 ou DP 2.
Le plan cadastral
Faisant partie des documents d’un cadastre, un plan cadastral représente les délimitations des parcelles sur lesquelles des numéros sont indiqués. En effet, chaque numéro correspond à chaque parcelle. Ce plan à grande échelle vise surtout à faciliter la gestion, l’enregistrement et le transfert de la propriété foncière. Il permet aussi de procurer un enregistrement cartographique des substitutions foncières et des levés.