La concrétisation d’un investissement immobilier rentable ne s’improvise pas. Voici quelques conseils pratiques qui pourront vous aider à réaliser avec succès votre investissement immobilier dans le sud de la France.
Investissement immobilier dans le Sud : faites-vous accompagner par un architecte
Vous devez déjà déterminer si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf ou ancien. Vous pouvez aussi décider de construire une maison ou des logements locatifs sur votre terrain à bâtir. Cette première décision conditionne de nombreux autres choix que vous devrez faire par la suite.
Quel que soit votre choix, il est important de vous faire accompagner par un architecte professionnel. Dans le cas d’une construction neuve, le rôle de l’architecte sera de vous conseiller sur la surface nécessaire pour la construction du bien immobilier. Il se chargera ensuite de réaliser un plan sur mesure qui prend en compte :
- le nombre de pièces,
- les types d’aménagement,
- le style du logement (classique, méditerranéen, contemporain, etc.).
L’architecte prend également en charge tous les travaux du chantier, du creusement des fondations à la livraison de l’ouvrage. C’est pourquoi il est primordial de se tourner vers une entreprise expérimentée qui propose des garanties fiables si vous cherchez un architecte à Montpellier ou dans d’autres villes du Sud. Vous devez notamment vérifier si l’entreprise a une garantie de remboursement, une garantie décennale, une garantie de parfait achèvement, une garantie de livraison et une assurance dommages ouvrage.
Dans le cas du rachat d’un bien ancien, l’architecte se charge d’évaluer l’état du bien immobilier que vous voulez acheter. Concrètement, il estime les coûts des travaux à réaliser pour la rénovation et compare cela à votre budget. C’est une étape importante qui permet de savoir si cette acquisition en vaut vraiment la peine.
Choisissez un bien immobilier bien situé
La localisation géographique d’un bien immobilier est un facteur qui influence sa rentabilité. Pour cela, un investisseur doit déterminer en première position la ville ou le quartier dans lequel il souhaite se lancer.
En général, une zone attractive se caractérise par la présence d’une université ou d’une école, de commodités comme les transports à proximité ou d’un bassin d’emploi. Montpellier est par exemple une des villes du sud de la France qui a un très haut potentiel en matière d’investissement locatif. Elle est connue pour être une ville étudiante très prisée. La demande en appartement à louer est très forte. C’est donc un très bon choix si vous souhaitez investir dans des biens immobiliers à destination d’étudiants ou de jeune actifs.
Si votre objectif est de réaliser un investissement sans risque, il est préférable de miser sur les biens immobiliers de standing. Vous devez donc vous orienter vers les endroits prisés du sud de la France comme les alentours de la ville de Marseille ou sur la Côte d’Azur. Cela représente un investissement à long terme que vous pourrez rentabiliser en évitant les vacances locatives.
Évaluez la rentabilité du projet avant d’investir
Il est primordial d’acheter son bien en dessous du prix du marché. Cela permet d’obtenir un meilleur taux de rendement. De plus, si les prix du marché sont à la hausse au moment de la revente, l’investisseur aura la possibilité de proposer un prix en dessous. C’est une excellente stratégie pour vendre vite sans pour autant perdre sa mise de départ.
Ainsi, pour acheter en dessous du prix du marché, il y a différentes options (qui peuvent toutefois être combinées) :
- avoir un excellent sens de la négociation,
- récupérer des biens qui ont des défauts,
- recourir à un expert immobilier.
Pour bien négocier, il faut savoir reconnaître les biens qui présentent des défauts corrigibles, les biens mis en vente depuis trop longtemps sur le marché et les vendeurs trop pressés. Ce sont des facteurs qui influencent grandement le prix d’achat d’un logement.
Certains investisseurs misent sur l’art de dénicher un bien locatif qui ne présente pas un grand intérêt à la base. Cela leur permet donc de baisser au maximum son prix à l’achat pour ensuite le rénover et en faire un bien original. Le résultat final est souvent bluffant en matière de valorisation de l’investissement immobilier et de rentabilité.
Enfin, faire appel à un professionnel expert de l’immobilier est un très bon moyen pour acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché. En plus de son expertise, son évaluation et ses diagnostics immobiliers permettent de rassurer les banques si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier.
Optimisez la fiscalité de votre investissement
L’un des pièges à éviter lors d’un investissement immobilier est de se baser seulement sur la réduction d’impôt en vigueur dans une ville. Dans les grandes villes du sud comme Montpellier ou Marseille, il est important de calculer toutes les charges annexes comme les frais de copropriété et les frais de notaire. En effet, malgré la défiscalisation vantée dans certaines communes, le rendement locatif de certains investissements dans ces villes génère un cash-flow négatif.
Pour générer un cash-flow positif dans ces cas, il est préférable d’opter pour un régime de Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet de ne pas payer d’impôt ou d’en payer seulement très peu sur le loyer perçu par le propriétaire. Il permet également d’investir sans apport personnel afin de profiter de l’effet de levier du crédit. Ceci sans vraiment toucher à sa capacité d’endettement.
Misez sur un investissement à haut rendement
Grâce à ses merveilleuses plages et ses beaux sites, le sud de la France est une zone à la fois touristique et résidentielle. Par conséquent, on a la possibilité de rechercher une rentabilité nette au-delà de la barre des 8 %.
Pour réaliser un tel taux de rendement, l’idéal est d’opter pour la location saisonnière ou la location à courte durée. Plus la durée de la location est courte, plus vous percevez des loyers élevés. De plus, ce type de location permet d’augmenter le prix des loyers et de réduire les frais de gestion locative pendant les hautes saisons. Cela permet d’exploser littéralement les rentabilités locatives.
La colocation assure également des revenus réguliers grâce à un système de bail très avantageux.
Confiez la gestion du bien immobilier à des experts
Pour la gestion d’un bien immobilier locatif, il est souvent recommandé de passer par une agence immobilière pour gagner du temps.
L’agence immobilière réalise toutes les démarches administratives et se charge de la collecte des loyers ainsi que du recouvrement des créances. Cependant, si vous optez pour la gestion immobilière déléguée, vous devez payer des honoraires pour la prestation de ce service. Ils varient généralement entre 5 et 10 % des loyers (charges comprises). L’accompagnement d’une agence immobilière est également très utile si vous voulez revendre votre bien immobilier.